קבוצות רכישה

אם אתם יכולים לחלום את זה, אתם יכולים לעשות את זה

- הלן קלר -

קבוצות רכישה וכל מה שמסביב

קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים בעלי עניין המעוניינים לבנות בניין ביחד ובכך להוזיל את עלויות הפרויקט ולאפשר את בחירת השותפים בפרויקט. מספר השותפים נקבע בהתאם לגודל הבניין המתוכנן.

אדם או חברה, הופך ל”מארגן” קבוצה, לאחר שזיהה קרקע אטרקטיבית שאפשר להקים עליה בניין. המארגן פונה לבעל הקרקע ומקבל ממנו “אופציה” לארגן קבוצה בפרק זמן מוסכם. 

לאחר רכישת הקרקע, הקבוצה בוחרת את הקבלן המבצע ואת אנשי המקצוע השונים. 

היתרון הגדול בקבוצות רכישה הוא החיסכון במיסוי וברכישה כגורם פרטי (מס רכישה ומע”מ) וחיסכון בעלויות תיווך. 

יתרונות בקבוצות רכישה

  • חיסכון בתשלום מע”מ על הקרקע- רכישת הקרקע מתבצעת ע”י קבוצת יחידים ולא כחברה, כלומר במישור הפרטי ולא כעסק, ולכן אינה חייבת בתשלום מע”מ (ללא רכישות מרשות מקרקעי ישראל, במקרה כזה יחול מע”מ כיוון שהרשות מסווגת כ”עוסק”). 
  • חיסכון בתשלום מע”מ על אגרות בניה והיטלי פיתוח. 
  • חיסכון במס רכישה- תשלום מס רכישה על הקרקע בלבד, לעומת רכישה מקבלן שבה משלם הקונה מס על הדירה כמוגמרת. 
  • חיסכון בעלויות ייזום- אין יזם בפרויקט כזה, הקבוצה רוכשת את הקרקע ופועלת כיזם ישירות מול קבלני ביצוע ובעלי המקצוע השונים, מאידך, ישנו תשלום על דמי ניהול, אך תשלום זה בגבולות 6%-8% מעלויות הביצוע ולא 17%-20% רווחי יזמי מקובל. 
  • חיסכון בעלויות ניהול- לקבוצת רכישה אין מנהלה שצריך להחזיק אותה. אין עלויות שיווק.
 

חסרונות בקבוצות רכישה:

  • חוסר וודאות בנוגע לעלות הסופית, סטנדרט הבניה ושטח הדירה. 
  • חוסר ניסיון של מארגני הקבוצות- במקרים רבים אין למארגנים ניסיון ומיומנות בתחום היזום והבניה. 
  • עלות המימון הבנקאי בתקופת הבניה יקרה יותר- הבנק רואה את חברי הקבוצה כ”יזמים” ולכן ההלוואה הניתנת להם נושאת אופי מסחרי ובעלת שיעורי ריבית גבוהים יותר. 
  • חוסר הגנה על זכויות חברי הקבוצה- החוקים החלים על מוכרי דירות חדשות (כגון: ערבות חוק מכר), אשר מטרתם הגנה על זכויות הרוכשים, אינם חלים על קבוצות רכישה. 
  • עיכוב בלוחות זמנים- סכסוכים פנימיים בין חברי הקבוצה, יחיד שלא עומד בהתחייבויותיו הכספיות, עלולים לגרום להקפאה או עיכוב הפרויקט. כיום, מקובל להיעזר בבנק המממן אשר מעניק רשת ביטחון ומתחייב להעמיד את המימון הנדרש להשלמת הבניה של הדירה של הקונה שלא עומד בהתחייבויותיו, ובסיום הפרויקט הבנק מממש את הדירה ומוכר אותה. 

חידושים בתחום- חוק קבוצות רכישה, אושר ע”י וועדת השרים לענייני חקיקה ביום 23.12.2018

מטרת החוק

הסדרת פעילותן של קבוצות רכישה- להגן על זכויות חברי קבוצת הרכישה ובמקביל, לאפשר את המשך קיום קבוצות הרכישה.

מהות החוק בקצרה:

  • שיווק קרקעות לקבוצות רכישה- איסור לארגן/ לפרסם/ לשווק לקבוצת רכישה, קרקעות שלא חלה עליהם תכנית מפורטת (לצורך העניין- קרקעות חקלאיות לא ניתן יהיה לשווק).
  • חובת גילוי מידע מלא ע”י המארגן- מהות ואופי העסקה, הצגת דו”ח התקדמות הפרויקט כל 6 חודשים וכדומה.
  • שומת מקרקעין- על המארגן חלה חובת הצגת:
  • שומת מקרקעין למקרקעין המיועדים לרכישה, המציגה את אפשרויות הבניה החלות על המקרקעין ושווים.
  • הצגת דו”ח אפס המציג מידע על אומדני עלויות. 
  • עדכון דו”ח אפס עם קבלת היתר בניה.
  • מארגן הקבוצה- המארגן מחויב לפעול בשקיפות ובמיומנות לקידום הקבוצה.
  • דמי ההצטרפות לקבוצה יוגבלו בהתאם לתקנות שיתפרסמו, דמי הניהול של המארגן יהיו קבועים מראש, מועדי התשלום יהיו לפי קצב התקדמות הבניה. 
  • חברי הקבוצה יהיו רשאים להחליף את המארגן ברוב של 70%. 
  • הגנה על כספי חברי הקבוצה- חובת ניהול חשבון נאמנות עבור כל הקבוצה, החשבון ינוהל ע”י נאמן שאינו נמצא בניגוד עניינים, ניתן להחליף את הנאמן ברוב של חברי הקבוצה.
  • רישום הזכויות- המארגן מחויב לרשום את חברי הקבוצה במקרקעין.

     

אפשרות יציאה- לחברי הקבוצה נקודות יציאה:

  • בתום 3 שנים ממועד ההצטרפות לקבוצה במקרה שלא נרכשה הקרקע.
  • חברי הקבוצה רשאים להחליט על פירוק קבוצת הרכישה (ברוב של 50% ומעלה) ומכירת הקרקע, במקרה שלא התקבל היתר בניה בתוך 4 שנים מיום רכישת הקרקע. 
  • החוק לא יחול על קבוצות בהן יש פחות מ- 10 חברים. 
  • החוק קוגנטי- לא ניתן להתנות עליו. 
  • החוק יחול על קבוצות רכישה בהן ההסכם הראשון לקבוצת הרכישה נכרת לאחר פרסומו של החוק.

במקרים רבים, חברי קבוצות הרכישה סומכים על המארגנים ועל שהוצג להם, מבלי לבדוק את הנתונים באמצעות אנשי מקצוע מטעמם. משרדנו עורך בדיקות כדאיות לפרויקטים שונים ומספק ייעוץ וליווי שמאי למארגני קבוצות וכן מסייע לחברי הקבוצה בבדיקות מקיפות ובכדאיות העסקה. 

רצינו להגיד תודה

אייקונים:

Icons made by Freepik from www.flaticon.com messages.attribution.is_licensed_by CC 3.0 BY

 

Icons made by wanicon from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by Smashicons from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by Pause08 from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by dDara from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by dDara from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by Pause08 from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY
 
Icons made by geotatah from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY
 
Icons made by Pause08 from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY
דילוג לתוכן