אדם או חברה, הופך ל”מארגן” קבוצה, לאחר שזיהה קרקע אטרקטיבית שאפשר להקים עליה בניין. המארגן פונה לבעל הקרקע ומקבל ממנו “אופציה” לארגן קבוצה בפרק זמן מוסכם.
לאחר רכישת הקרקע, הקבוצה בוחרת את הקבלן המבצע ואת אנשי המקצוע השונים.
היתרון הגדול בקבוצות רכישה הוא החיסכון במיסוי וברכישה כגורם פרטי (מס רכישה ומע”מ) וחיסכון בעלויות תיווך.
יתרונות בקבוצות רכישה:
- חיסכון בתשלום מע”מ על הקרקע- רכישת הקרקע מתבצעת ע”י קבוצת יחידים ולא כחברה, כלומר במישור הפרטי ולא כעסק, ולכן אינה חייבת בתשלום מע”מ (ללא רכישות מרשות מקרקעי ישראל, במקרה כזה יחול מע”מ כיוון שהרשות מסווגת כ”עוסק”).
- חיסכון בתשלום מע”מ על אגרות בניה והיטלי פיתוח.
- חיסכון במס רכישה- תשלום מס רכישה על הקרקע בלבד, לעומת רכישה מקבלן שבה משלם הקונה מס על הדירה כמוגמרת.
- חיסכון בעלויות ייזום- אין יזם בפרויקט כזה, הקבוצה רוכשת את הקרקע ופועלת כיזם ישירות מול קבלני ביצוע ובעלי המקצוע השונים, מאידך, ישנו תשלום על דמי ניהול, אך תשלום זה בגבולות 6%-8% מעלויות הביצוע ולא 17%-20% רווחי יזמי מקובל.
- חיסכון בעלויות ניהול- לקבוצת רכישה אין מנהלה שצריך להחזיק אותה. אין עלויות שיווק.
חסרונות בקבוצות רכישה:
- חוסר וודאות בנוגע לעלות הסופית, סטנדרט הבניה ושטח הדירה.
- חוסר ניסיון של מארגני הקבוצות- במקרים רבים אין למארגנים ניסיון ומיומנות בתחום היזום והבניה.
- עלות המימון הבנקאי בתקופת הבניה יקרה יותר- הבנק רואה את חברי הקבוצה כ”יזמים” ולכן ההלוואה הניתנת להם נושאת אופי מסחרי ובעלת שיעורי ריבית גבוהים יותר.
- חוסר הגנה על זכויות חברי הקבוצה- החוקים החלים על מוכרי דירות חדשות (כגון: ערבות חוק מכר), אשר מטרתם הגנה על זכויות הרוכשים, אינם חלים על קבוצות רכישה.
- עיכוב בלוחות זמנים- סכסוכים פנימיים בין חברי הקבוצה, יחיד שלא עומד בהתחייבויותיו הכספיות, עלולים לגרום להקפאה או עיכוב הפרויקט. כיום, מקובל להיעזר בבנק המממן אשר מעניק רשת ביטחון ומתחייב להעמיד את המימון הנדרש להשלמת הבניה של הדירה של הקונה שלא עומד בהתחייבויותיו, ובסיום הפרויקט הבנק מממש את הדירה ומוכר אותה.
