שאלות ותשובות

מי שחושב לא מפסיק לשאול

- אלברט איינשטיין -

Q&A - ריכזנו עבורכם את השאלות הכי שכיחות

השאלות הכי שכיחות בתחומי הכלכלה ושמאות מקרקעין, התחדשות עירונית, קבוצות רכישה, בדיקות טרום רכישה ועוד.
לא מצאתם תשובה לשאלה שלכם? השאירו לנו פרטים עם השאלה ואנו נענה לכם.

תמ״א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית המאגדת בתוכה אוסף של תקנות לחיזוק מבנים מני רעידות אדמה.

ראשי תיבות תוכנית בנין עיר הינה מסמך בעל חוקי  שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו.

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות.

דו״ח 0 הינו הדו״ח אשר נעשה על ידי שמאי מקרקעין אשר בוחן את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט.

קבוצת רכישה הינה התאגדות של מספר אנשים לקניה משותפת של קרקע במטרה לבנות עליה.

מדובר בהסכם שנחתם בין המחכיר (בעל זכות במקרקעין) לבין החוכר (מי שמעוניין לקבל את הזכות במקרקעין). החוזה מבהיר כי המחכיר מחכיר את המקרקעין לפרק זמן המצוין בחוזה (בד”כ מדובר בתקופה של מעל 5 שנים, חכירה לדורות מעל 25 שנים).

חוזה החכירה מכיל את תנאי החכירה ומעיד על כך כי החוכר הופך להיות בעל הזכויות במקרקעין הספציפי שאודותיו מופיעים בחוזה.

חוכר קרקע מרשות מקרקעי ישראל נדרש לשלם בכל שנה דמי שכירות, שמכונים דמי חכירה. במקום לשלם את דמי החכירה פעם בשנה, ניתן לשלם בתשלום אחד מבעוד מועד את כל דמי השכירות לכל השנים הבאות בתקופת החכירה או לתקופת החכירה הנוספת. תשלום זה מכונה דמי היוון.

רשות מקרקעי ישראל מאפשרת למי שמשלם דמי היוון לנהוג כבעלים ולא לבקש את הסכמתה כשהוא מעוניין להעביר את הזכות או לשעבדה.

הסכום שעל החוכר לשלם לרשות מקרקעי ישראל כתנאי למימוש זכויות בקרקע, שלא הוענקו לו לפי חוזה החכירה שבידו.

כאשר רשות מקרקעי ישראל מאפשרת בניה בנוסף על המאושר לחוכר בחוזה החכירה שלו, נדרש החוכר לשלם על כך.

דמי היתר נגבים בשלושה מצבים: תוספת בניה, פיצול מגרש ושינוי יעוד.

שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין שהתמנה על ידי שר המשפטים לכהן בתפקיד מעין שיפוטי של הכרעה בסכסוכים שומתיים ואשר חלים עליו מגבלות עיסוק חמורות בדומה לשופט.

שינוי יעוד משמעותו- שימוש במגרש למטרה ו/או ייעוד השונים מאלה המוגדרים בחוזה החכירה-והשימוש החדש מאושר בתוכנית בניין עיר.

פרצלציה, חלוקה מחדש של מגרש / קרקע / שטח לבית משותף לבעלים שונים

דייר מוגן הוא אחד מאלה:

  • אדם המחזיק בדירה או בעסק ושילם עבורם דמי מפתח (הדיירים המתגוררים בדמי מפתח לא מקבלים זכויות בעלות בנכס).
  • דייר שלא שילם דמי מפתח אך נכנס לנכס לפני שנת 1940.
  • דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס עד ליום 20.8.1968 ושבחוזה השכירות לא צוין במפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
  • דייר שנכנס לנכס לאחר יום 20.8.1968 ובחוזה השכירות נכתב כי יקבל מעמד של דייר מוגן.
  • דייר ששכר דירה לתקופה של יותר מ-7 שנים לאחר ה- 28.9.1954 ובחוזה השכירות לא צוין כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.
  • כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן לאחר שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי (דייר ממשיך).

המושג זכויות בניה אינו מוגדר בחוק המקרקעין או בתקנותיו. הגדרתו צמחה מהמציאות ובעקבותיה הפסיקה.

משמעות המושג “זכויות בניה” הינו אפשרויות הבניה והשימוש הניתנים לגבי קרקע מסוימת.

ניוד זכויות מאפשר ליזם להעביר את זכויות הבניה שלו מפרויקט אחד, שבו לא יכול לממש את הזכויות, למגרש אחר שעליו יוכל לבנות ולהרוויח ממנו.

ניוד זכויות בניה ניתן, בין היתר, כאשר רוצים לתת תמריצים לפרויקטים מסוג מסוים.

דוגמא טובה לכך היא תוכנית לשימור בעיר תל אביב- יפו. העברת הזכויות מאפשרת לבעלי זכויות ולמשקיעים במבנים לשימור לממש את זכויות הבניה המגיעות להם במגרש אחר.    

בעלות היא זכות הקניין החזקה ביותר שקיימת על נכס מקרקעין, מי שהוא בעלים של נכס לא זקוק לאישורים של צד ג’ (למשל רשות מקרקעי ישראל או עירייה מסוימת) כדי למשכן את הנכס שלו, להעביר את הזכויות בו או כדי לבצע בו שינויים כלשהם.

חכירה היא למעשה שכירות לטווח ארוך. חוק המקרקעין מגדיר 3 סוגי שכירות:

תקופת שכירות של עד 5 שנים- מוגדרת כשכירות.

תקופה של 5 שנים עד 25 שנה- מוגדרת חכירה.

תקופה של 25 שנה ואילך- מוגדרת כחכירה לדורות.  

חכירה וחכירה לדורות הן זכויות חזקות אך פחותות מזכות בעלות. חוכר, לרוב הפעולות יזדקק לקבלת אישור מראש מהמחכיר.

באופן עקרוני, מקובל כי זכות חכירה שווה 91% משווי זכות הבעלות, אולם לרוב, אין כמעט הבדל בין השווי של זכויות אלו.

שומת מקרקעין המיועדת לבטוחה עבור בנק, חברת ביטוח או גורם אחר המספק אשראי.

הגוף המממן מעוניין לתת אשראי בהתאם לשווי הבטוח של הנכס ולכן מבקש שומה הנקראת- בטוחה לאשראי.  

השומה תכלול:

שווי שוק- שהוא הסכום הסביר שבו היו נמכרות הזכויות בנכס המוצע לשמש כבטוחה לאשראי, בין קונה מרצון למוכר ברצון, ללא אילוץ, לאחר חשיפה סבירה של הנכס בשוק, כשהצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה.

ערך למטרת בטוחה- מהווה את השווי המתקבל בשיטת ניתוח שמרנית לאחר שנוכו משווי השוק כל מרכיבי השווי הספקולטיבי, ובהתבסס על הזכויות הקנייניות הקיימות, לרבות ניכוי מרכיבי שווי של זכויות שאינן ניתנות לשעבוד וכן ניכוי שווי החלקים בנכס שבהם לא ביקר השמאי.

יש לכם שאלה שלא מצאתם עליה תשובה?
מלאו פרטים כולל שאלתכם בטופס וקבלו תשובה באימייל/טלפון:

רצינו להגיד תודה

אייקונים:

Icons made by Freepik from www.flaticon.com messages.attribution.is_licensed_by CC 3.0 BY

 

Icons made by wanicon from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by Smashicons from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by Pause08 from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by dDara from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by dDara from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by Pause08 from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY
 
Icons made by geotatah from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY
 
Icons made by Pause08 from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY
דילוג לתוכן