תמ״א 38 – מה יהיה?

אהבתם את המאמר? שתפו:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
בניין בבניה

תמ”א 38- מה יהיה?

המושג תמ”א 38 הפך להיות חלק בלתי נפרד מחיינו, כמעט בכל מקום אנו שומעים על התוכנית הזאת, ואין אדם במדינה שלנו שלא מכיר או נתקל במושג הזה.

אז במאמר הבא, ננסה לעשות לכם קצת סדר.

מהי בכלל תמ”א 38?

תמ”א 38 הינה תכנית מתאר ארצית, כלומר תוכנית שחלה בכל הארץ, אשר אושרה למתן תוקף ביום 18.5.2005.

מטרת התוכנית הייתה- חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לבניינים שקיבלו היתר בניה לפני 1.1.1980. על מנת ליישם את המטרה, התוכנית נתנה זכויות בניה ליחידות דיור נוספות בקומות חדשות מעל הבניין הקיים, ליזם אשר יחזק את הבניין. כמו כן, היזם קיבל הטבות במיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה על הזכויות הללו, הטבה במס שבח ועוד תמריצים שונים.

גלגוליה השונים של התמ”א

עם הזמן תמ”א 38 עברה מספר תיקונים שמטרתם הייתה להתאים ולתקן ליקויים שיתגלו במשך הזמן. בקצרה נמרצת- התיקונים כללו:

תיקון 1א- אושר ביום 16.8.2007 ומטרתו הייתה הבהרת היחס בין זכויות הבניה אשר ניתנות בתמ”א לבין זכויות הבניה אשר ניתנו בתוכניות המפורטות הקודמות לתמ”א.

תיקון 2- אושר ביום 10.3.2010 ומטרתו הייתה לאפשר הריסה והקמה מחדש של הבניין.

תיקון 3- אושר ביום 11.6.2012 ומטרתו הייתה הרחבת זכויות הבניה המותרות מתוקף התמ”א.

תיקון 3א- אושר ביום 13.12.2016 ומטרתו הייתה קביעת הוראות לחישוב שטחי הבניה במסלול הריסה ובניה מחדש.

כיצד התוכנית תפסה תאוצה והפכה לכל כך פופולרית ומוכרת?

בעלי דירות בבניינים ותיקים אשר עמדו בתנאי התמ”א, בזכות התוכנית, זכו לדירה חדשה או משופצת בבניין חדש או משופץ עם מעלית ולעוד תוספות כאלו ואחרות, אשר שדרגו והעלו את שוויה של דירתם. בין השדרוגים שיכולים בעלי הדירות לקבל ניתן למצוא ממ”ד, מרפסת, תוספת שטח לדירה, מקום חניה, מחסן ועוד.

יצוין, כי לא בכל פרויקט התקבלו אותם שדרוגים, והדבר תלוי ומשתנה מפרויקט לפרויקט בהתאם לסיכום היזם עם בעלי הדירות.

התמורה לה נדרשו בעלי הדירות לתת ליזם הינה זכויות הבניה שמקנה תמ”א 38, ובשל הרווחיות שיש ליזם מזכויות הבניה העתידיות, לא נדרשו בעלי הדירות לתת תמורה כספית כלשהי, בעבור התוספות הללו, והכל כפי שהוסכם ביניהם.

כשחושבים על זה, מדובר בחלום. אנשים מיעוטי יכולת קיבלו פרס ולא רק הם, כל מי שהייתה לו דירה בבניין ותיק שקיבל היתר בניה לפני יום 1.1.1980 והצליח להתקדם לפרויקט בבניין שלו.

היזמים הבינו את העניין, שכן הרוויחו רבות מפרויקטים כאלו.

כך גם בעלי הדירות, אשר הבינו שמדובר במכרה זהב והתוכנית החלה לתפוס תאוצה.

וכתוצאה מכך, אנשים רבים החלו להתפרנס מתוכנית זו, התפתחה תעשייה שלמה של בעלי מקצוע שהתמחו בתחום של תמ”א 38, קבלנים ויזמים, מארגני פרויקטים, עורכי הדין, אדריכלים, שמאי מקרקעין, משווקי דירות ועוד.

הבעיות שנוצרו עם הזמן 

כפי שכולנו נוכחנו לראות כי יצאו לפועל המונים של פרויקטים מסוג תמ”א 38.

היכן הוקמו מרבית הפרויקטים? באזור מרכז הארץ! מדוע דווקא שם?

הסיבה פשוטה- הרווח הגדול נוצר בפרויקטים במרכז, המחירים שבהם מוכרים את יחידות הדיור במרכז הארץ גבוהים משמעותית מהמחירים בפריפריה ולכן עם אותן זכויות בניה ניתן להרוויח יותר, אם משווקים אותן במרכז. לפיכך, היזמים העדיפו להשקיע את כספם בפרויקטים במרכז.

אז האם התוכנית השיגה את מטרתה?

על כך ניתן להתווכח, חלקם יגידו שכן וחלקם יגידו שלא. אומנם חוזקו בניינים רבים, אבל היכן הסכנה הגדולה ביותר לרעידות אדמה? במרכז הארץ? או שמא בפריפריה- כרמיאל, טבריה, בית שאן ואילת?

לא זו אף זו, אחת הבעיות המשמעותיות שנוצרה הינה הכבדה על תשתיות ומבני ציבור. בעקבות תוספת גדולה של יחידות דיור בערים מרכזיות כגון: רמת גן, גבעתיים, רעננה וכו’, ללא הגדלת התשתיות של כבישים, הרחבת מדרכות ומחלפים וכן מבני ציבור- גני ילדים, בתי ספר, טיפות חלב ופארקים,  נוצר עומס גדול ופגיעה ברמת החיים של התושבים כולם.

הטענה המרכזית הינה כי תמ”א 38 אינה מייצרת התחדשות של עיר, אלא התחדשות של בניין בודד, היא נותנת מענה נקודתי ולא אסטרטגי.

לאן פנינו מועדות?

לאור הבעיות שנוצרו בעקבות תמ”א 38 עלתה האופציה בקרב הגורמים הממשלתיים המוסמכים- לבטל את התוכנית. אופציה זו שעלתה, הכניסה את התעשייה כולה לתקופה של חוסר וודאות, עד שיתברר איזו תוכנית התחדשות תבוא במקומה.

לביטול התוכנית השלכות רבות, הן בפן התעסוקתי והן בפן הציבורי.

בעלי מקצוע שונים מתנגדים לביטול התוכנית, שכן ביטולה יפגע בפרנסתם. יזמים שקידמו פרויקטים, לא רק בזבזו אנרגיה רבה, אלא הוציאו כספים רבים. הערכות הן שיזמים משקיעים מאות אלפי שקלים על פרויקטים בטרם הם מגישים בקשות להיתרים, כגון: הוצאות משפטיות מול הדיירים, בדיקות אדריכליות, יועצים, שמאי מקרקעין וכדומה.

לא רק הם, כך גם עורכי הדין הפועלים בתחום, אשר לחלקם תמ”א 38 הינה ענף ההתמחות העיקרי שלהם וכך גם בעלי מקצוע אחרים.

וכן תושבים רבים, ומרבית מהם מיעוטי יכולת, מחכים להזדמנות חייהם לזכות בדירה חדשה/ משודרגת בבניין עם מעלית ושדרוגים אחרים.

כל אלה ועוד שיקולים נוספים, הובילו את הגורמים המוסמכים להחלטות הבאות:

תמ”א 38 תסתיים באוקטובר 2022.

מתווה חדש לתמ”א 38- ייבחן תיקון חקיקה שיאפשר מתן היטל השבחה חלקי לרשויות, זאת בניגוד למצב כיום שבו יזם המקדם תמ”א 38 מקבל פטור אוטומטי. מטרת תיקון זה הוא לאפשר לרשות המקומית לקבל היטל השבחה חלקי וכתוצאה מהגדלת קופת הרשות, ניתן יהיה לשפר תשתיות ואת צורכי הציבור בעיר.

בנוסף, יקודם תיקון חקיקה בנוגע להקמת קרן ייעודית למימון חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בפריפריה. המימון לכך יגיע בין השאר גם דרך פרויקטים להתחדשות עירונית שיבוצעו במרכז הארץ ובהתאם לאמות מידה שיוגדרו מראש במסגרת החקיקה.

כמו כן, ייבחן נושא הסבת התמ”א מתוכנית מתאר ארצית לתוכנית בניין עיר, אשר באחריות הרשות המקומית. מעבר כזה יגדיל את הוודאות התכנונית תוך טיפול בתשתיות ומענה בצורכי הציבור.

אם חלק מהמונחים במאמר לא ברורים לכם, נסו למצוא אותם בעמוד השאלות ותשובות באתר האינטרנט שלנו. 

כמו כן תוכלו לקרוא עוד על תמ”א 38 באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

 

כותבת המאמר- מוריה לאונוב, ממשרד מוריה לאונוב כלכלה ושמאות מקרקעין.

בקרו אותנו ברשת החברתית

כתבות נוספות

בניין בבניה

תמ״א 38 – מה יהיה?

תמ”א 38- מה יהיה? המושג תמ”א 38 הפך להיות חלק בלתי נפרד מחיינו, כמעט בכל מקום אנו שומעים על התוכנית הזאת, ואין אדם במדינה שלנו

המשך קריאה »

עקבו אחרינו ותנו בלייק

רוצים לדעת שהוצאנו מאמר חדש?

השאירו לנו את כתובת המייל שלכם ובכל פעם שנוציא מאמר חדש אתם תהיו הראשונים להתעדכן.

רצינו להגיד תודה

אייקונים:

Icons made by Freepik from www.flaticon.com messages.attribution.is_licensed_by CC 3.0 BY

 

Icons made by wanicon from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by Smashicons from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by Pause08 from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by dDara from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by dDara from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY

 

Icons made by Pause08 from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY
 
Icons made by geotatah from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY
 
Icons made by Pause08 from www.flaticon.com is licensed by CC 3.0 BY
דילוג לתוכן